Seguridad ignifuga
13 de diciembre de 2025
Normativa Contra Incendios en Edificios de Viviendas: Guía Completa 2026
¿Conoces la normativa contra incendios que debe cumplir tu edificio de viviendas? Tras tragedias como el incendio del edificio de Campanar en Valencia, la seguridad contra incendios se ha convertido en una prioridad para comunidades de propietarios y administradores de fincas.
En esta guía completa te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la normativa contra incendios en edificios de viviendas: desde el marco legal vigente hasta las medidas de protección pasiva contra incendios que pueden salvar vidas.
Lo que aprenderás en esta guía
- Marco legal: CTE, RIPCI y normativas aplicables
- Obligaciones: Qué edificios deben cumplir la normativa
- Protección activa y pasiva: Diferencias y requisitos
- Clasificaciones EI: Qué significan EI-60, EI-90, EI-120
- Inspecciones OCA: Cuándo y cómo pasar la revisión
Contenido
¿Qué es la normativa contra incendios en edificios de viviendas?
La normativa contra incendios en edificios de viviendas es el conjunto de disposiciones legales que establecen las medidas mínimas de prevención, detección y protección que deben cumplir las construcciones para garantizar la seguridad de sus ocupantes frente al fuego.
Esta normativa tiene como objetivos principales:
- Prevenir el inicio de incendios en el edificio
- Limitar la propagación del fuego y el humo entre sectores
- Facilitar la evacuación segura de los ocupantes
- Permitir la intervención eficaz de los servicios de emergencia
- Proteger la estructura del edificio durante el tiempo necesario
El cumplimiento de esta normativa no es opcional: es una obligación legal que afecta a promotores, constructores, propietarios y comunidades de vecinos.
Marco legal: CTE, RIPCI y otras normativas clave
La normativa contra incendios en España se articula en varios documentos legales que se complementan entre sí:
Código Técnico de la Edificación (CTE)
Aprobado por el Real Decreto 314/2006, el CTE establece las exigencias básicas de seguridad en caso de incendio a través de su Documento Básico SI (DB-SI). Este documento regula aspectos como la sectorización, las vías de evacuación, la resistencia al fuego de los materiales y la intervención de bomberos.
Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI)
El Real Decreto 513/2017 regula las condiciones de diseño, instalación y mantenimiento de los sistemas y equipos de protección contra incendios: extintores, detectores, alarmas, rociadores, bocas de incendio equipadas (BIEs) y otros elementos.
Otras normativas aplicables
- RSCIEI: Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales
- Normas UNE: Especificaciones técnicas para materiales y sistemas
- Normativas autonómicas y municipales: Complementan la legislación nacional
¿Qué edificios están obligados a cumplir la normativa?
La normativa contra incendios aplica a todos los edificios, aunque existen diferencias en cuanto a las inspecciones periódicas obligatorias.
Edificios exentos de inspección periódica OCA
Según el RIPCI, están exentos de la inspección cada 10 años (siempre que no presenten riesgo especial):
- Viviendas de uso residencial
- Edificios administrativos o docentes con superficie menor de 2.000 m²
- Locales comerciales con superficie menor de 500 m²
- Edificios de pública concurrencia con superficie menor de 500 m²
- Aparcamientos con superficie menor de 500 m²
Importante: Aunque estén exentos de inspección OCA, estos edificios sí deben cumplir con todas las medidas de protección establecidas en el CTE y el RIPCI. La exención solo afecta a la inspección periódica, no al cumplimiento de la normativa.
Medidas de protección activa obligatorias
La protección activa contra incendios engloba todos los sistemas que requieren una acción o energía para funcionar. Son los elementos que detectan, alertan y combaten el fuego de forma directa.
Sistemas obligatorios según el CTE:
- Extintores portátiles: Uno cada 15 metros de recorrido en planta, como mínimo uno por planta
- Bocas de incendio equipadas (BIEs): Obligatorias en edificios con altura de evacuación superior a 24 metros
- Columna seca: Cuando la altura de evacuación excede los 24 metros
- Sistema de detección y alarma: Obligatorio si la altura de evacuación supera los 50 metros
- Hidrantes exteriores: En edificios con superficie construida entre 5.000 y 10.000 m²
- Instalación automática de extinción: En edificios con altura superior a 80 metros
Todos estos sistemas deben ser instalados por empresas autorizadas y someterse a un mantenimiento periódico según lo establecido en el RIPCI.
Medidas de protección pasiva: la clave para salvar vidas
La protección pasiva contra incendios es el conjunto de medidas constructivas que actúan de forma permanente, sin necesidad de activación. Su función es contener el fuego, evitar su propagación y proteger la estructura del edificio.
En Ignicat, somos especialistas en soluciones de protección pasiva que incluyen:
Sectorización y compartimentación
Consiste en dividir el edificio en sectores de incendio independientes mediante elementos resistentes al fuego (paredes, puertas, sellados). Esto impide que el fuego se propague y permite ganar tiempo para la evacuación.
Protegen la estructura portante del edificio (vigas, pilares, forjados) para que mantenga su capacidad durante el tiempo establecido por la normativa.
Recubrimientos que reaccionan ante el calor expandiéndose y creando una capa aislante que protege el acero estructural.
Sistema de proyección que proporciona aislamiento térmico y protección contra el fuego a estructuras metálicas y de hormigón.
Sellados ignífugos
Cierre de pasos de instalaciones (cables, tuberías, conductos) para mantener la integridad de la sectorización.
Clasificaciones de resistencia al fuego: EI-60, EI-90, EI-120
La normativa establece diferentes clasificaciones de resistencia al fuego que indican el tiempo que un elemento constructivo mantiene sus propiedades frente al fuego.
¿Qué significan las siglas?
- R (Resistencia): Capacidad portante o estructural
- E (Estanqueidad): Capacidad de impedir el paso de llamas y gases calientes
- I (Aislamiento): Capacidad de limitar la transmisión de calor
Clasificaciones más comunes:
- EI-60: El elemento mantiene estanqueidad y aislamiento durante 60 minutos. Habitual en separaciones entre viviendas.
- EI-90: Protección durante 90 minutos. Requerido en sectorizaciones de mayor riesgo.
- EI-120: Protección durante 120 minutos. Exigido en edificios de gran altura o riesgo especial.
- R-90, R-120: La estructura mantiene su capacidad portante durante ese tiempo.
La clasificación exigida depende del uso del edificio, su altura de evacuación, la superficie del sector y el nivel de riesgo.
Inspecciones obligatorias: qué son las OCAs y cuándo pasar revisión
Las OCAs (Organismos de Control Autorizado) son entidades independientes acreditadas para realizar las inspecciones periódicas de las instalaciones de protección contra incendios.
¿Cuándo es obligatoria la inspección OCA?
Según el RIPCI, la inspección debe realizarse cada 10 años en:
- Edificios industriales
- Edificios de pública concurrencia con superficie mayor de 500 m²
- Aparcamientos con superficie mayor de 500 m²
- Edificios con riesgo especial (calderas de más de 600 kW, etc.)
¿Qué revisa la OCA?
- Estado y funcionamiento de extintores, BIEs, detectores y alarmas
- Señalización de emergencia y alumbrado
- Puertas cortafuegos y vías de evacuación
- Documentación y registros de mantenimiento
- Cumplimiento de la sectorización
Además de la OCA, el RIPCI exige revisiones trimestrales por parte de empresas mantenedoras autorizadas, que deben quedar registradas en un acta conservada durante 5 años.
Sanciones por incumplimiento de la normativa
El incumplimiento de la normativa contra incendios puede acarrear graves consecuencias legales y económicas para propietarios y comunidades.
Sanciones administrativas:
- Infracciones leves: Multas de hasta 600 euros
- Infracciones graves: Multas de 601 a 30.000 euros
- Infracciones muy graves: Multas de 30.001 a 600.000 euros
Otras consecuencias:
- Responsabilidad civil: Indemnizaciones por daños a terceros en caso de siniestro
- Responsabilidad penal: En casos de negligencia grave con resultado de lesiones o muerte
- Problemas con el seguro: Las aseguradoras pueden denegar la cobertura si se demuestra incumplimiento normativo
- Cierre de actividad: En establecimientos comerciales o de pública concurrencia
La inversión en protección contra incendios no es un gasto, sino una garantía de seguridad y cumplimiento legal.
¿Cómo adaptar tu edificio a la normativa vigente?
Si tu edificio necesita adaptarse a la normativa contra incendios, estos son los pasos recomendados:
1. Auditoría inicial
Contrata a una empresa especializada para realizar un diagnóstico completo del estado actual de las instalaciones y detectar deficiencias.
2. Proyecto técnico
Un técnico competente debe elaborar el proyecto de adecuación, especificando las medidas necesarias según el CTE y el RIPCI.
3. Ejecución de las obras
Las instalaciones deben ser ejecutadas por empresas habilitadas que garanticen la correcta aplicación de los sistemas de protección.
4. Certificación y legalización
Una vez finalizadas las obras, se debe obtener el certificado de instalación y, si procede, pasar la inspección de la OCA.
5. Mantenimiento continuo
Establecer un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada para las revisiones periódicas obligatorias.
En Ignicat podemos asesorarte en todo el proceso, desde el diagnóstico inicial hasta la ejecución de las soluciones de protección pasiva que necesite tu edificio.
Confía en Ignicat para la protección pasiva de tu edificio
En Ignicat somos especialistas en protección pasiva contra incendios con años de experiencia en el sector. Ofrecemos soluciones integrales para garantizar la seguridad de tu edificio y el cumplimiento de la normativa vigente.
Nuestros servicios incluyen:
- Asesoramiento técnico y auditorías de seguridad
- Aislamientos ignífugos para estructuras
- Pinturas intumescentes para protección de acero
- Lana de roca proyectada
- Sellados y compartimentaciones cortafuegos
- Certificación de los trabajos realizados
Trabajamos con comunidades de propietarios, empresas constructoras, administradores de fincas y particulares en toda España.
¿Necesitas adaptar tu edificio a la normativa contra incendios? Contacta con nosotros y te asesoraremos sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre la normativa contra incendios
La inspección por un Organismo de Control Autorizado (OCA) debe realizarse cada 10 años en los edificios que no estén exentos. Además, son obligatorias las revisiones trimestrales por empresas mantenedoras autorizadas.
Sí, las viviendas de uso residencial están exentas de la inspección periódica OCA, siempre que no presenten un riesgo especial de incendio. Sin embargo, deben cumplir con todas las medidas de protección establecidas en el CTE y disponer de los elementos obligatorios (extintores, señalización, etc.).
Son clasificaciones de resistencia al fuego. La letra E indica estanqueidad (impide el paso de llamas), la I indica aislamiento (limita la transmisión de calor) y el número indica los minutos que el elemento mantiene esas propiedades. Por ejemplo, EI-60 significa que el elemento resiste 60 minutos.
En edificios de viviendas, la comunidad de propietarios es responsable del mantenimiento de las instalaciones comunes (extintores en zonas comunes, BIEs, detectores, señalización, etc.). Cada propietario es responsable de su vivienda particular. El incumplimiento puede acarrear sanciones a la comunidad.
El coste varía según el estado actual del edificio, su tamaño y las medidas necesarias. Una auditoría inicial permite identificar las deficiencias y presupuestar las soluciones. En Ignicat ofrecemos presupuestos personalizados sin compromiso. Contacta con nosotros para una valoración.
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