Seguridad ignifuga
13 de enero de 2026
Normativa contra incendios en comunidades de propietarios: guía completa 2025
¿Tu comunidad de propietarios cumple con la normativa contra incendios? Es una pregunta que muchos presidentes y administradores de fincas se hacen, especialmente tras tragedias como la del edificio de El Campanar en Valencia.
En esta guía te explicamos toda la normativa aplicable, las medidas obligatorias, los plazos de adaptación y las responsabilidades legales que debes conocer.
Lo que aprenderás en esta guía
- Marco legal: CTE, RIPCI y normativas aplicables
- Obligaciones: Qué edificios deben cumplir y cuáles están exentos
- Protección activa: Extintores, detectores, BIEs y señalización
- Protección pasiva: Pinturas intumescentes, sellados y compartimentación
- Mantenimiento: Revisiones trimestrales, anuales y quinquenales
- Inspecciones OCA: Cuándo son obligatorias
- Sanciones: Consecuencias del incumplimiento
Contenido
¿Qué normativa contra incendios afecta a las comunidades de propietarios?
La seguridad contra incendios en comunidades de propietarios no es opcional: está regulada por un conjunto de normativas estatales que establecen obligaciones claras para todos los edificios residenciales. Conocer estas normas es fundamental para evitar sanciones y, sobre todo, para garantizar la seguridad de todos los vecinos.
La normativa contra incendios en comunidades de propietarios se estructura en torno a dos grandes pilares: el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI). Ambos establecen requisitos diferentes pero complementarios que toda comunidad debe cumplir.
Además de estas normas estatales, existen ordenanzas municipales y normativas autonómicas que pueden establecer requisitos adicionales según la ubicación del edificio. Por ello, resulta imprescindible conocer el marco legal completo antes de tomar decisiones sobre las instalaciones de protección contra incendios de tu comunidad.
Marco legal: CTE DB-SI, RIPCI y otras normativas aplicables
El marco normativo que regula la seguridad contra incendios en edificios residenciales está compuesto por varias disposiciones legales que se complementan entre sí.
El Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por Real Decreto 314/2006, establece en su Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI) las exigencias básicas que deben cumplir los edificios. Este documento regula aspectos como la propagación interior y exterior del fuego, la evacuación de ocupantes, las instalaciones de protección contra incendios y la intervención de los bomberos.
El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI), aprobado por Real Decreto 513/2017, determina las condiciones y requisitos exigibles al diseño, instalación, mantenimiento e inspección de los equipos y sistemas de protección activa contra incendios. Este reglamento ha sido actualizado en 2025 mediante el Real Decreto 770/2025.
Otras normativas relevantes incluyen la NBE-CPI/96 (Norma Básica de la Edificación sobre Condiciones de Protección contra Incendios), que sigue siendo referencia para edificios construidos antes de 2006, y la Ley de Propiedad Horizontal, que establece las responsabilidades de la comunidad en materia de mantenimiento y conservación de elementos comunes.
¿Qué edificios están obligados y cuáles exentos?
No todos los edificios residenciales tienen las mismas obligaciones en materia de protección contra incendios. La normativa establece diferencias según la antigüedad del inmueble, su uso y sus características específicas.
Los edificios construidos o rehabilitados a partir de 1996 están obligados a cumplir con todas las medidas de protección contra incendios establecidas en la normativa vigente en el momento de su construcción. Esto incluye la instalación de extintores en zonas comunes, señalización de emergencia y, en muchos casos, sistemas de detección.
Para los edificios anteriores a 1996, la obligatoriedad de instalar medidas contra incendios depende de si han realizado reformas importantes. Sin embargo, es altamente recomendable que todas las comunidades cuenten al menos con extintores y señalización básica, ya que las pólizas de seguros pueden negar la cobertura ante un siniestro si se carece de estas medidas.
Respecto a las inspecciones periódicas por Organismo de Control Autorizado (OCA), el artículo 22 del RIPCI establece que el uso residencial vivienda está exento de estas inspecciones obligatorias cada 10 años. No obstante, esta exención no aplica a los garajes de más de 500 m² ni a zonas de riesgo especial alto dentro del edificio.
Medidas de protección activa obligatorias en zonas comunes
La protección activa contra incendios comprende todos los equipos y sistemas diseñados para detectar, controlar o extinguir un incendio. Estas son las medidas obligatorias más habituales en comunidades de propietarios.
Extintores de incendio: Deben instalarse en todas las plantas del edificio, situados de forma que la parte superior quede entre 80 y 120 cm del suelo. La distancia máxima desde cualquier punto hasta un extintor no debe superar los 15 metros. Los extintores más comunes son los de polvo ABC, aptos para fuegos de sólidos, líquidos y gases.
Señalización fotoluminiscente: Todas las vías de evacuación, salidas de emergencia y ubicación de equipos contra incendios deben estar correctamente señalizadas con carteles visibles incluso en ausencia de luz.
Alumbrado de emergencia: Obligatorio en recorridos de evacuación, debe garantizar una iluminación mínima de 1 lux a nivel del suelo y activarse automáticamente ante un fallo del suministro eléctrico.
Detectores de humo: Aunque no son obligatorios en todas las zonas comunes de viviendas, sí lo son en garajes de cierta superficie y son altamente recomendables en pasillos, escaleras y cuartos de instalaciones.
Puertas cortafuegos: Obligatorias en los accesos a escaleras protegidas y en la separación de sectores de incendio. Deben permanecer cerradas y contar con mecanismos de cierre automático.
Protección pasiva: la clave que muchas comunidades ignoran
Mientras que la protección activa recibe toda la atención en las comunidades de propietarios, existe otro tipo de protección igual o más importante que suele pasar desapercibida: la protección pasiva contra incendios.
La protección pasiva comprende todas aquellas medidas constructivas y materiales diseñados para prevenir la propagación del fuego y mantener la estabilidad estructural del edificio durante un tiempo determinado. A diferencia de la protección activa, no requiere intervención humana ni energía externa para funcionar.
Los elementos principales de la protección pasiva incluyen:
Compartimentación y sectorización: División del edificio en sectores de incendio mediante elementos constructivos resistentes al fuego (paredes, forjados, puertas) que impiden la propagación de llamas y humo entre zonas.
Sellados cortafuegos: Tratamiento de todas las penetraciones en elementos compartimentadores (pasos de instalaciones, cables, tuberías) para mantener la resistencia al fuego del conjunto.
Protección estructural: Aplicación de tratamientos ignífugos a estructuras metálicas y de madera para garantizar su estabilidad durante el tiempo requerido por la normativa (habitualmente RF-60, RF-90 o RF-120 minutos).
La protección pasiva es especialmente crítica en edificios antiguos, donde las estructuras metálicas pueden no tener el tratamiento ignífugo necesario. Contacte con nosotros para evaluar el estado de la protección pasiva de su comunidad.
Tratamientos ignífugos y pinturas intumescentes en comunidades
Una de las soluciones más eficaces para mejorar la protección pasiva contra incendios en comunidades de propietarios son los tratamientos ignífugos y las pinturas intumescentes.
Las pinturas intumescentes son recubrimientos especiales que, ante la acción del calor, reaccionan expandiéndose y formando una capa aislante carbonizada que protege el elemento estructural. Se aplican principalmente sobre estructuras metálicas (vigas, pilares, cerchas) y permiten alcanzar resistencias al fuego de RF-30, RF-60, RF-90 o RF-120 minutos según el espesor aplicado.
Los tratamientos ignífugos para madera permiten reducir la reacción al fuego de este material, evitando que contribuya a la propagación del incendio. Son especialmente importantes en estructuras de cubierta, escaleras de madera y revestimientos.
La lana de roca proyectada es otra solución muy utilizada para la protección de estructuras, especialmente en garajes y sótanos. Ofrece excelentes prestaciones de resistencia al fuego y aislamiento térmico.
Estos tratamientos son especialmente recomendables en garajes y aparcamientos subterráneos con estructura metálica vista, cuartos de instalaciones, estructuras metálicas en zonas comunes y edificios que han sufrido reformas sin actualizar la protección contra incendios.
Programa de mantenimiento: revisiones trimestrales, anuales y quinquenales
El Anexo II del RIPCI establece un programa de mantenimiento mínimo obligatorio para todas las instalaciones de protección contra incendios. El incumplimiento de estas revisiones puede invalidar el seguro de la comunidad y generar responsabilidades en caso de siniestro.
Revisiones trimestrales: Pueden ser realizadas por personal de la comunidad o por empresa mantenedora. Incluyen la comprobación visual del estado aparente de extintores (precintos, seguros, presión), verificación de la accesibilidad y señalización de equipos, e inspección de BIEs comprobando la presión por lectura del manómetro.
Revisiones anuales: Deben ser realizadas obligatoriamente por empresa mantenedora autorizada. Incluyen la revisión completa de extintores según norma UNE 23120, prueba de funcionamiento de detectores, verificación de BIEs según UNE-EN 671-3, comprobación del sistema de abastecimiento de agua y emisión de certificado de mantenimiento.
Revisiones quinquenales: Incluyen el retimbrado de extintores (prueba hidráulica de presión), prueba de mangueras de BIE y verificaciones especiales de sistemas complejos.
Vida útil de los equipos: Los extintores tienen una vida útil máxima de 20 años (con retimbrados cada 5 años). Los detectores de incendio tienen una vida útil de 10 años salvo indicación del fabricante. Las mangueras de BIE deben sustituirse cada 20 años como máximo.
Las actas de mantenimiento deben conservarse durante al menos 5 años y estar disponibles para inspección por la autoridad competente.
Inspecciones OCA: cuándo son obligatorias y cuándo no
Una de las dudas más frecuentes en las comunidades de propietarios es si están obligadas a pasar inspecciones periódicas por un Organismo de Control Autorizado (OCA). La respuesta depende del tipo de uso y características del edificio.
Según el artículo 22 del RIPCI, las inspecciones periódicas cada 10 años son obligatorias para la mayoría de usos, pero el uso residencial vivienda está exento. Esto significa que las zonas de viviendas de una comunidad de propietarios no necesitan pasar inspección OCA.
Sin embargo, sí son obligatorias las inspecciones en los siguientes casos dentro de una comunidad:
• Garajes y aparcamientos con superficie construida igual o superior a 500 m²
• Zonas o locales de riesgo especial alto
• Zonas de uso almacén independientemente de su superficie
• Locales comerciales de 500 m² o más situados en el edificio
La inspección OCA verifica el cumplimiento de la normativa aplicable y emite un acta con el resultado (favorable, favorable con deficiencias o desfavorable). En caso de detectarse incumplimientos, se establecen plazos para su subsanación.
Aunque las viviendas estén exentas de inspección OCA, esto no exime a la comunidad de cumplir con las obligaciones de mantenimiento establecidas en el RIPCI ni de tener las instalaciones en correcto estado de funcionamiento.
Responsabilidades del presidente y administrador de fincas
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad de propietarios es responsable del mantenimiento y conservación de los elementos comunes del edificio, lo que incluye las instalaciones de protección contra incendios.
El presidente de la comunidad es el representante legal de la misma y, como tal, tiene la responsabilidad de velar por el cumplimiento de la normativa de seguridad. En caso de siniestro con daños personales, podría derivarse responsabilidad civil e incluso penal si se demuestra negligencia en el mantenimiento de las instalaciones.
El administrador de fincas tiene la obligación profesional de informar a la comunidad sobre las obligaciones legales en materia de protección contra incendios, gestionar los contratos de mantenimiento con empresas autorizadas, conservar la documentación de revisiones y certificados, y proponer en junta las actuaciones necesarias para el cumplimiento normativo.
Las principales obligaciones de la comunidad incluyen: contratar el mantenimiento de las instalaciones con empresa autorizada, realizar las revisiones periódicas en los plazos establecidos, conservar las actas de mantenimiento durante al menos 5 años, subsanar las deficiencias detectadas en las revisiones, mantener los equipos en correcto estado de funcionamiento y no obstruir el acceso a los equipos contra incendios.
El incumplimiento de estas obligaciones puede acarrear sanciones administrativas, denegación de cobertura por parte de la aseguradora y responsabilidades civiles y penales en caso de daños.
Sanciones por incumplimiento de la normativa
El incumplimiento de la normativa de protección contra incendios puede acarrear graves consecuencias para la comunidad de propietarios, tanto económicas como legales.
Las sanciones administrativas están reguladas en el Título V de la Ley 21/1992 de Industria. Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves, con multas que pueden alcanzar desde los 3.000 euros hasta los 100.000 euros según la gravedad.
Son infracciones graves, entre otras: no realizar las inspecciones periódicas obligatorias, no subsanar las deficiencias detectadas en los plazos establecidos, carecer de contrato de mantenimiento con empresa autorizada, y tener las instalaciones en mal estado de conservación.
Pero las consecuencias más graves pueden derivarse en caso de siniestro:
Denegación de cobertura del seguro: Las pólizas de seguros de comunidades suelen incluir cláusulas que condicionan la cobertura al cumplimiento de la normativa de seguridad. Si se demuestra que la comunidad no tenía las instalaciones en regla, la aseguradora puede denegar total o parcialmente la indemnización.
Responsabilidad civil: En caso de daños a terceros, la comunidad y sus representantes pueden ser condenados a indemnizar los perjuicios causados.
Responsabilidad penal: Si el incumplimiento normativo ha sido determinante en la producción de daños personales, podría derivarse responsabilidad penal por imprudencia para el presidente, el administrador o los propietarios que votaron en contra de adoptar las medidas de seguridad necesarias.
Cómo adaptar tu comunidad a la normativa actual
Si tu comunidad de propietarios necesita actualizar o mejorar sus instalaciones de protección contra incendios, estos son los pasos recomendados para hacerlo de forma ordenada y eficiente.
1. Auditoría inicial: El primer paso es conocer el estado actual de las instalaciones. Una empresa especializada puede realizar una inspección completa que incluya tanto la protección activa (extintores, señalización, detectores, BIEs) como la protección pasiva (compartimentación, sellados, protección estructural).
2. Identificación de deficiencias: Con el informe de auditoría, se identifican las carencias respecto a la normativa aplicable y se priorizan las actuaciones según su urgencia e importancia.
3. Elaboración de presupuestos: Se solicitan presupuestos a empresas instaladoras y mantenedoras autorizadas para las actuaciones necesarias. Es importante verificar que las empresas están debidamente habilitadas ante la comunidad autónoma.
4. Aprobación en junta: Las actuaciones de mejora de la seguridad del edificio deben aprobarse en junta de propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para la adecuada conservación y seguridad del inmueble son obligatorias.
5. Ejecución de las obras: Una vez aprobadas, las instalaciones deben ser ejecutadas por empresas instaladoras autorizadas, que emitirán el correspondiente certificado de instalación.
6. Contratación del mantenimiento: Finalizada la instalación, debe contratarse el mantenimiento periódico con una empresa mantenedora autorizada que garantice el cumplimiento del programa establecido en el RIPCI.
Contacte con nosotros para solicitar una auditoría de las instalaciones de protección contra incendios de su comunidad y recibir asesoramiento personalizado.
Preguntas frecuentes sobre la normativa contra incendios a comunidades
No necesariamente. Según el artículo 22 del RIPCI, el uso residencial vivienda está exento de las inspecciones periódicas por Organismo de Control Autorizado. Sin embargo, sí son obligatorias para garajes de 500 m² o más, zonas de riesgo especial alto y locales comerciales de cierto tamaño dentro del edificio. En cualquier caso, la exención de inspección OCA no exime del cumplimiento de las obligaciones de mantenimiento periódico.
Los extintores requieren revisiones trimestrales (comprobación visual del estado, presión y accesibilidad, que puede realizar personal de la comunidad), revisiones anuales (por empresa mantenedora autorizada según norma UNE 23120) y retimbrado cada 5 años (prueba hidráulica). La vida útil máxima de un extintor es de 20 años, tras lo cual debe sustituirse.
La protección pasiva contra incendios comprende todas las medidas constructivas y materiales que previenen la propagación del fuego sin necesidad de intervención humana: compartimentación, sellados cortafuegos, protección estructural con pinturas intumescentes o morteros, y uso de materiales con adecuada reacción al fuego. Es fundamental porque garantiza la estabilidad del edificio y el tiempo necesario para la evacuación, complementando a los sistemas activos como extintores y detectores.
Los gastos de instalación y mantenimiento de las medidas de protección contra incendios en zonas comunes son responsabilidad de la comunidad de propietarios y se reparten según el coeficiente de participación de cada vivienda, salvo que los estatutos establezcan otra cosa. Las obras necesarias para la seguridad del edificio son obligatorias según la Ley de Propiedad Horizontal y no requieren unanimidad para su aprobación.
Los edificios construidos antes de 1996 no están obligados por ley a instalar retroactivamente todas las medidas exigidas a las nuevas construcciones, salvo que realicen reformas importantes. Sin embargo, es altamente recomendable contar al menos con extintores y señalización básica, ya que las aseguradoras pueden denegar coberturas si se carece de medidas mínimas de seguridad. Además, cualquier reforma o cambio de uso puede activar la obligación de cumplir con la normativa actual.
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